OM-HOUSE基本構想

設計：建築計画網・大系舎
 

<模型写真1>

 

１，敷地条件の整理

■道路関係
・西側前面道路は、0.9m通路を介して、4.0m幅の私道に面している。(法42条1-5位置指定)
・南側は、幅4メートル弱の市道に面している。但し、建築基準法上、若干セットバックする必要がある。（法42条2項道路）
  
　
　■隣接建物
・南側は、市道越しに広い公営住宅に面しており、陽当たり通風とも良い。
・西側の建物は、3階建て。（西日除けになる。）
・東側は、古い2階建て住宅であるが、北側が駐車場であり、この空きスペースを上手く使うと、陽当たり、通風とも良い居室が出来る。
・近隣への影響として、第2種高度斜線が、重要な形態制限になるので、計画は慎重に行う。
　そのためには、測量士によるきちんとした、敷地及び真北測量が必要です。

 

２，法的な規制など（一般）
2_1　第1種中高層住居専用地域・準防火地域
・準耐火建築物が要求されます。

2_2　建坪率は60%　容積率は200% または道路幅×0.4の小さい方
・但しここでは、道路幅で容積率が決まる。4×40=160% が最大。

2_3　有効採光（建築基準法施行令20条）
・居室は、必要な有効採光が確保できる窓が必要です。

<近隣写真1>


<近隣写真2>

 

３，高さの規制に関するSTUDY

3_1 第2種高度斜線　

<高度斜線>

 

3_2 日影規制　
・高さ10m以下なら規制対象外

3_3 道路斜線　
・道路の反対側から、1　:　1.5の比率で規制される斜線制限です。（原則）
・部分的に、緩和規定（天空率）を使う必要がある。
 道路斜線 天空率


<天空率>

 

４，OM-HOUSE計画の目標

１，垂直方向の移動が楽で、ゆとりを感じさせるすまい。
・比較的敷地は狭いので、上下階の繋がりを良くするための工夫。 
・緩やかな階段と、階段リフトが住宅にゆとりをもたらす。

２，自然と感応し、自然を上手にコントロールする。
・東西の住宅は、比較的迫っているが、通風と採光には注意を払う。
・朝、昼、夕、夜という1日の変化を、自然光や風の変化で感じ取れる感性豊かな家
・太陽の光や暖かさを、庇や袖壁でコントロールした省エネ住宅。
・コストが許すなら、断熱性能が良い住宅。

３，コンパクトで、家事が楽な家
・共働き夫婦なので、家事が楽にこなせる住宅設計。
・収納を多めにとる。但し面積が比較的狭いので、上下階に分散させて収納を確保する。

４，介護を前提としたバリアフリーの家
・縦空間の移動、高齢者への配慮を考えると、階段リフト（エレベーター）があると住みやすい。
・階段リフトがあっても、階段は登り易い角度でゆったりと設計することが大切です。
・1階の水回りは、車いすに対応できるような、バリアフリー設計とする。

 

５，生活時間帯が異なるので、世帯間で干渉しない住み方が可能
・上下階で、騒音を軽減する工法を採用する。
・親世帯にも、ミニキッチンをつくる。

<模型写真2>

 

５，工期について

今回は設計から完成まで、11?12ヶ月程度を想定しています。

１，設計期間   
 ・基本設計　  約3ヶ月
 ・実施設計　  約3ヶ月

２，審査機関届け（確認申請） 約1ヶ月
　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　
３，工事期間（解体工事含む） 約4?5ヶ月

総計約11-12ヶ月程度

<模型写真3>

 

６，概算予算

当社は設計事務所ですので現段階では、あくまでも最近の工事価格データをもとに算出した設計予算です。（工事費が確定したものではありません。）
今回は、最近の竣工物件の見積金額を参考に、現在の単価を入れ直して算出しました。
もちろん、この金額は、実施設計時のクライアントのご希望のグレードで上下します。
まだこの時点では、OMさんの具体的なご希望をお聞きしていないので、これまでの当事務所の経験を踏まえた坪単価です。最終的な工事金額は、工事契約時に決まります。

6_１，本体工事（構造：木造）　
・本体　  ※坪 ×　※万円/坪 　　＝　※ -※万円
工事費合計　　　　　　　　　　　　　　※万円 ※万円（消費税抜き） ----A
※フラット35Sをご利用の場合は、若干コストが上がります。
※長期優良住宅の場合は、コストが上がります。
※地質調査の結果、地盤が悪ければ地盤改良等が必要。
※建築コスト参考ページhttps://www.taikeisha.net/cost/cost.html

6_2，設計監理料　
当初工事費を暫定的に　?= ※万円と仮定します。（実際には契約工事費でご精算していただきます。）(料率は、当事務所料率表による。算定は設計料計算書をご参照ください)
https://www.taikeisha.net/sekkei/sekkei.html#3
設計料率の算定　　→工事費※万円の場合、※%  （加重平均）
今回は木造3階建てのため詳細な構造設計が必要ですので、構造設計事務所への外注費が発生します。-----B

 

 
6_3 その他必要諸費用

■その他工事
・解体工事費　約25坪（目測）＊ ※円/坪　 　　 約    ※円
・階段リフト（施主購入）  　　　約  　※円　
その他工事合計    　　　約　　※円(消費税抜き)----------C

■諸雑費
・地質調査費用　     　　※円
・敷地測量・真北測量    　　 ※円
・確認申請審査料 （審査・中間・完了検査） 　   ※円
・確認申請用書類作成費用   　　 ※円
諸雑費合計　　　　   　　　   約  ※円 （消費税抜き）　----D

6_4 プロジェクト総額　＝?本体工事＋?設計監理料＋?その他工事＋?諸雑費　

(A+B+C+D)= ※

・カーテン、置家具、エアコン本体価格などは工事費に含みません。

6_5　工事費、設計料の支払い方
・工務店への工事費の支払い方は、出来高にあわせて分割払いが可能です。
最近は月払い（4?5分割程度）が多いです。（銀行の支払い規定にもよるので注意）
・設計料は、通常契約期間中に4分割又は5分割程度でお願いしています。
 

提案は以上です。

OM-HOUSEは、私たちの事務所の重要テーマの一つである都市型2世帯狭小住宅であり、とても興味深く感じています。
以上、よろしくご検討ください。

<模型写真4>


以上の提案書を作成して、OMさんに検討していただいた結果、正式に設計監理契約を結び、設計監理を担当することになりました。