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家づくりにかかる費用  
建築コストについて(建築設計コストの仕組み)(坪単価とは) // 木造住宅の標準坪単価 // 鉄骨住宅の標準坪単価 // RC住宅の標準坪単価
  ●建築コストについて

<2021年4月更新>

2020年は、新型コロナウィルスの影響で、世の中が大混乱となりました。
そのような状況下の中で、建設業界は外部環境での作業が主体であるので、感染の危険が少ないと言うことで、比較的影響が少ない業種と言われています。

しかし今後2,3年の間は建設投資や住宅建設数の減少が予想されており、難しい時期を迎えることになりそうです。

これまでの経済原理では、建設需要が減れば、建設コストが下がるの一般的ですが、実際にはそうはなりにくい経済状況のように感じています。

その理由は、建築資材(モノ)は需給関係でコストが決まりやすいのですが、人件費(ヒト)は職人の人手不足や、社会保険等の充実による待遇改善が進んでおり、建設資材+人件費で構成される建築コストは、建設需要が落ちても、一方的に下がるのではなく、相殺されて、現状維持が続くのではないかと推察しています。

残念ながら建設コストの現在は、低金利やオリンピックバブルの影響で、以前に比較して高止まりしているように感じています。

そのため、今後建設工事費の推移には、充分注意していこうと思います。

このページでは、一般的な建設コストの仕組みと、2021年4月現在の構造別建設コスト(坪単価)の目安を公開します。

ただし建設コストは流動的であり、あくまでも当事務所の設計による事例の建設コストであり、設計の仕様、個別の建設条件によって異なるものであるので、参考程度にとどめてください。



1−建築設計コストの仕組み

住宅をつくる方法としては、ハウスメーカーの家、工務店のつくる家、そして建築家の設計する家など様々な家づくりのシステムがあります。

このシステムの違いは、つくるプロセスがかなりの部分で異なるので、その結果同じ土俵で見積書はつくられず、そのまま比較することは難しいのが現状です。

そのためここでは、私たち建築家が先導する形で進められる住宅建築のコスト情報について述べていますので、その点をご理解ください。

建築コストを詳しく分類すると、以下の通りになります。(イラスト参照)




A1,本体工事

A2,個別工事

B,付帯設備工事

C,設計監理料

D,諸費用








A1の本体工事とは、基礎を含む住宅上屋です。下駄箱などの標準的な家具や、キッチン、トイレ、浴室設備、照明器具なども含まれます。


A2の個別工事とは、特定の敷地条件で必要になる工事で、地盤が悪い場合の杭工事や地盤改良工事、また敷地に水道の引き込みが無い場合の工事費などが含まれます。


A1は、当事務所の設計で、一般的な条件でつくる場合の住宅コストであり、これが建築費の本丸です。


A2は特殊な敷地条件で必要な工事費用であり、これは専門家のきちんとした事前調査を通してはじめて算定できる費用です。
専門家による 地盤調査や設備の調査が必要になります。


Bの付帯設備工事とは、主に建て主の意向でつくられる工事で、外構工事やソーラーパネル工事、その他特殊設備などが含まれます。
これは必ずしも必要な工事という位置づけではなく、オプション工事と言えるものです。
特別なの家具などは、こちらの工事費に含まれます。


Cは、設計事務所のフィーであり、工事費と建築タイプによって算定されます。
当事務所では以下のページで詳しく述べています。
(ただし設計事務所により、算出方法、料率が異なりますので注意してください。)

https://www.taikeisha.net/sekkei/sekkei.html#3



Dは、上記以外の家づくりに関する諸費用であり、地質調査費用、確認申請諸費用、※地鎮祭費用(オプション)などが含まれます。



建て主にとっては、上記の費用の総体が家づくり必要な費用となります。

 家づくりの総費用= (A1+A2+B+C+D) (消費税込み) 


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2−坪単価とは

家づくりに関わると、いろいろなところで、建築の坪単価と言う言葉を、聞かれることが多いと思います。

端的に言って、坪単価とは、工事を延べ床面積・坪数(1坪=タタミ2畳=3.3m2)で割った数字です。

要するに、1坪=タタミ2畳=3.3m2当たりの建築単価です。

坪単価は日本の伝統的な呼び方であり、計画初期の段階で使う工事予算を算出するための指数です。

この坪単価を使い、建築費のおおよその総体を算出します。

私たちが定義する坪単価とは一般的な本体工事=A1を、延床面積=坪数(工事面積)で割ったものです。

工事面積とは、吹き抜け、小屋裏、ベランダなど法で定められる床面積に入らない部分も、一定の割合で面積に加えます。


 坪単価 = A1÷工事面積の坪数(1坪=3.3m2)


従って、坪単価×工事面積(坪数)=本体工事=A1です。
A1にその敷地特有の条件A2を加味したのが、建築工事費となります。


 建築工事費(A)=A1+A2


実はこの、「坪単価」という言葉はよく使われれ割りには、きちんと定義された共通の建築用語ではなく、ハウスメーカー毎、工務店、建築家などそれを使う立場の人毎に大きな 違いがあります。

日経ホームビルダーという住宅専門誌があるのですが、以前ここでハウスメーカーの見積書を公開する連載がありました。(「あの会社の見積書・まるごと公開」2010.04〜2011.02)

この特集を読むと良く分かるのですが、上記のA1工事の算出規定が、ハウスメーカーによりまちまちなのです。

諸経費や仮設工事などの目に見えない工事をA1から外したりするハウスメーカーもありました。

一般的にハウスメーカーは、坪単価を安く見せるために、A1工事から諸要素(設備、照明器具等)を外す傾向にありますので、低く見えます。

一方私たち設計事務所の坪単価は、なるべく全ての要素をA1工事に含め、シンプルに工事費の全体が分かるようにする傾向にありますので、高く見えます。

このような理由で、この坪単価で各種住宅を同じ土俵で比較することは、判断を誤ることになるので注意が必要です。

 

 
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  ●木造住宅の標準坪単価(万円/坪・消費税込み)(2021年4月現在)
   

■ 80万円/坪(税込88万円/坪)〜100万円/坪(税込110万円)が標準 
   ※但し狭小敷地や密集地の場合は、10〜20%程度UPします。

木造とは、柱と梁が木材で出来ている、日本人には一番親しみがあるつくり方です。

一般的には木造住宅は、2階建てや3階建てで、またほとんどの地区で建築可能ですが、耐火性が要求される防火地域と呼ばれる場所では、木造耐火構造も一般的になってきました。

一般的に木造住宅は、鉄骨造やRC造に比べ軽量なので、基礎の構造や、杭や地盤改良がが必要な時にでも、それらに比べてリーズナブルに対応できるメリットがあります。

在来工法の他、金物工法(SE構法等)があり、それぞれ長短の特徴があります。最近は  、無垢材の木材だけではなく、集成材も多く使われる傾向にあります。

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  ●鉄骨住宅の標準坪単価(万円/坪・消費税込み)(2021年4月現在)

■ 110万円/坪(税込121万円/坪)〜140万円/坪(税込154万円/坪)が標準 
  ※但し狭小敷地や密集地の場合は、10〜20%程度UPします。

鉄骨造とは、柱と梁を鉄材でつくられた構造です。

RC造に比べ軽量であり、住宅だけでなくビル建築にも多く使われる構造です。 本来鉄は、熱に弱いのですが、耐火被覆と組み合わせて耐火性の高い構造が建築可能となります。

耐火構造が要求される墨田区や台東区などの下町の住宅やビルで多い工法です。

また、敷地が狭い場合や、オーナー住宅付テナントビルなどの場合にはには、5階建て程度の高さが必要であり、その場合は鉄骨造が選択されることが多いです。

鉄骨造は鉄材が価格の多くの部分を占めますが、RC造と比べると工場加工の部分が多い分、割安になるので多く採用される傾向にあります。


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  ●RC住宅の標準坪単価(万円/坪・消費税込み)(2021年4月現在)

■ 150万円/坪(税込165万円/坪)〜 が標準  
  ※但し狭小敷地や密集地の場合は、10〜20%程度UPします。

RC構造とは、鉄筋とコンクリートの組み合わせで出来ている構造です。
 
原則的に現場にて、大工が型枠を加工組み立てし、生コン車でプラントからコンクリートを運び、コンクリートを流し込みつくる、人の手間が掛かる工法なので、鉄骨造に比べ、コストが高くなります。  

しかしRC造には、独特の素材感、重量感や、高い耐火性能などがあり、積極的に好まれ、RC造を指名する建て主が多い工法でもあります。

ただし、RC構造の建物は重量が非常に重いので、地盤が悪い場合には、支持層までの杭工事が必要になります。
 
   現場で人間がつくる工法なので、きちんと施工できる工務店と、設計事務所の監理が絶対に欠かせない工法です。

近年、型枠大工職人の数が減少も、RC構造の工事費を押し上げている大きな原因になっています。


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