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Vol:01:はじめまして。

2世帯住宅 / 変形敷地
NO.44_OM-HOUSEができるまで
(2012/08/25)

はじめまして、○○市に住む0Mと言います。

二世帯住宅の建築についてご相談があるので、まずはざっくりとした
話だけでも伺いたいと思いメールをしました。
非常に基本的な疑問ばかりですが、教えて頂ければ幸いです。
よろしくお願いします。

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現在、私達は○○市に一戸建ての住宅を持っておりまして、家族4名(妻、子2人)で
暮らしております。

一方、妻の両親は都心に近い△△市に在住しており、少々老朽化した木造住宅に2人で住んでおります。
妻の両親も高齢で、最近では体調を崩して入院することもあり、家族で話し合った結果、
△△市の両親の実家を二世帯住宅に建て直す案が浮上してきました。


しかし、妻の実家は土地が狭く(24.2坪)、土地に変形した部分(旗竿状)があるため、
2世帯住宅を建築する場合、慎重に不動産業者もしくは建築事務所を選びたいと考えて、
二の足を踏んでいる矢先に体系舎さんのHPにたどり着き、今回の相談に至った次第です。
そこで質問です(前置きが長くてすいません)。


質問1:間口が6M弱、奥行きが13M程度の敷地で3階の2世帯住宅を建築依頼した場合、
??????? 工法やデザインにも依ると思いますが、どの程度の予算が必要か知りたいです。
    
質問2:真剣に本案件を進める方向で話を進めた場合、大系舎さんの現状の混み具合や、工法やデザインにも依ると思いますが、入居までの期間は凡そどの程度必要に
なるものなのでしょうか?


名前:OM
住所:○○市○○-○○-○○
年齢:45歳
電話番号:※※-※※-※※※※
メールアドレス:※※@※※

以上ですが、よろしくお願い致します。

20120825_01.jpg
・建て替え予定の住宅
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はじめまして、OM様。
建築計画網・大系舎所長の大戸と申します。
このたびは、ご相談いただきましてありがとうございます。


当事務所では、住宅設計を主体にして、2世帯住宅や3階建て住宅も、多く手がけています
ので、今回の2世帯住宅のご計画には特に関心があります。


さて、ご相談いただきましたご質問の内容ですが、計画地の具体的な状況次第で、多少変
わる可能性がありますが、ここでは、想定を交えた一般的な回答としてお答えさせていた
だきますので、ご了承ください。

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それでは早速、ご質問の内容について。

■まず前提条件として。
○○市の計画敷地の建築条件ですが、第一種中高層住居専用地域と、容積率/建ぺい率 =
200/60のほかに、おそらく第2種高度地区(一部第1種高度地区あり)という高さ制限が、
掛かかります。

詳しくは具体的な敷地形状で考えなければ分かりませんが、北側隣地に一定の条件で日影
を落とさないための高さ制限です。(添付ファイルご参照ください。)

この高さ制限ですが、敷地の方位、接道状況によって制限される条件が変わりますが、旗
竿敷地形状ということなので、おそらく3階が部分的に制限される確率が高いと思われま
す。

従って、総3階建ては難しいことが想定されます。
(総3階建てとは、1階から3階まで、同じ平面形状で建てられる住宅形状のことです。)

そこで、ここでは、おおよそ、3階部分は、1,2階部分の半分程度が建築可能という条件と
想定して→ 60%×2.5階分 = 150%建築可能として考えます

その他角地、道路斜線等、建築可能な面積に関わる規制や規定がありますが、とりあえず
は分からないので考慮しないことにします。


20120825_03.jpg

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■ご質問1

上記のように、150%建築可能な場合、延べ床面積は24.2坪×150% ≒36坪程度。
36坪という広さは、工夫すれば2世帯住居は可能だと思います。

今回のご計画は、建築基準法的に木造で建築可能です。
当事務所で手がける木造住宅の工事費坪単価は、通常60-70万円/坪程度です。

(これに消費税を加えた金額になります。)


※ただし上記の工事費には、設計料は含まれておりません。
今回木造3階建てになると、構造設計料をいただくことになります。
設計料に関しては、当ホームページをご参照ください。

http://www.taikeisha.net/sekkei/sekkei.html

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■ご質問2

当事務所は、年間住宅数棟を、じっくり取り組んでいくという体制で、進めています。
現在、進行中の物件は数件であり、特に込んでいるという訳ではありません。


それからご質問の、設計から入居までのスピードですが、平均的には以下の通りです。

・設計に6ヶ月(基本設計3ヶ月+実施設計3ヶ月)
・工事見積、確認申請に1ヶ月程度
・工事に4-5ヶ月程度

という流れです。


私たちは設計はじっくり納得がいくまで話し合って進めることが重要だと考えています。
また一般的に2世帯住宅は、価値観が異なる世帯が一緒に住むことになるので、設計もじ
っくり、時間を掛けて納得して進める必要があると思います。
以下は設計の流れを図式化したものです。

http://www.taikeisha.net/sekkei/sekkei.html

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■デザインについて

私たちの設計ポリシーは、建て主さんらしさを表現することだと考えています。

そういう意味で、私たちの住宅デザインは、建て主さんと十分コミュニケーションをとり、
より良いモノをつくるという結果のものなので、もしOMさんが普通の住宅を望まれるの
であれば、それを目標に最善をつくすことが設計者の仕事であると思い、取り組ませてい
ただきます。


とりあえず、ご質問に関しては以上です。
可能な範囲でお答えしていますが、少し漠然としていることをお許しください。


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■今後のこと。

さて、○○にお住まいとのこと。
私の住まいは、清瀬市です。

(一部省略)

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もし設計をお手伝いさせていただいて、お打ち合わせに伺うのは、それほど遠くはないの
でアドバンテージだと思います。

もう少し詳しく回答をするには、具体的な建築条件やご希望条件等を知りたいのですが、
一度敷地を拝見させていただければ、もう少し詳しいお話しなども可能です。


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それでは、ご返信お待ちしております。
今後ともよろしくお願いいたします。

? *****? 建築計画網・大系舎 http://www.taikeisha.net *****
? *****??????? Hiroshi Ooto<
ooto@taikeisha.net>????? *****

(一部省略)





20120825_02.jpg


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