ある敷地に住宅を計画場合、多くのファクターを考慮しなければいけません。

ポイントは、敷地形状、用途地域、斜線制限、道路の位置と幅、敷地の高低差などです。

一般的には、２階建ての低層住宅が多く、住環境の良い地域（第１、２種低層住居専用地
域）は、形態制限が厳しいので、、内部な計画（＝延べ面積の確保）が難しくなりがちで
す。

また、３階建てが多い地域（第１、２種中高層住居専用地域以上）は、形態制限が緩いの
で、内部的な面積は確保しやすいのですが、近隣が迫っているので、日当たりやプライバ
シーの確保などを上手くデザインする必要があります。

一般的には、以下のようなことが基本です。

■用途地域による制限
用途地域とは、都市計画上で定められた、地域の計画ゾーンです。
第１種低層住居専用地域→第２種低層住居専用地域→第１種中高層住居専用地域→第２種
中高層住居専用地域→・・・・→商業地域→工業地域という分類になっています。

住居系は、高さ・日影規制が厳しく、工業系はその逆で、厳しさは、住居系→商業系→工
業系と増していきます。

一般的に、第１種低層住居専用地域は、建坪率、高さ制限が厳しく、庭を含めた住環境が
保全されますが、逆に内部的には、広い敷地でないと、広い床面積を確保することが難し
くなります。

また用途地域別に、以下の述べるような、高度斜線制限、日影規制が定められます。

■高度地区＝斜線制限（北側住宅にに対する、絶対高さ制限）
これは、北側の住宅に対して、影を落とさないための形態制限です。

第１、２種低層住居専用地域の場合は、第１種高度斜線が掛かります。
第１，２種中高層住居専用地域の場合は、第２種高度斜線が掛かります。

http://www.city.setagaya.tokyo.jp/030/pdf/8363_1.pdf

一般的には、北側隣地境界線から、真南方向に立ち上がります。
このとき、ある程度北側境界から離さないと２階や３階は出来にくくなります。
またこの場合、北側が道路なら、道路の反対側から斜線が立ち上がるので有利になります。

■道路斜線制限
住居系の場合、道路の反対側から、斜線制限(w*1.25)が掛かります。
http://dict.realestate.yahoo.co.jp/term_search?p=%C6%BB%CF%A9%BC%D0%C0%FE%C0%A9%B8%C2

但し、近年制定された、天空率という緩和規定を使えば、斜線は大分楽になります。

■日影規制
第１、２種低層住居専用地域の場合は、３階建て以上の場合は、日影規制を受けます。
一般的にこの適用を受けると、かなり広く地形や良い敷地を除き、アウトになる可能性が
高いです。
従って、第１、２種低層住居専用地域の場合、広く面積を確保しようとする場合は、３階
ではなく、地下室という選択肢になりがちです。

ただし道路位置、敷地形状が良ければ、３階が可能な場合はあります。

http://www.city.setagaya.tokyo.jp/030/pdf/8363_4.pdf

なお、３階建て以上の場合は、近隣に対した説明が必要になります。

http://www.city.setagaya.tokyo.jp/030/pdf/8364_6.pdf

近隣を散策すれば、何階まで建築可能か一目して分かります。

基本事項は以上の通りです。

何かあればご遠慮なくご相談下さい。

それでは。