はじめまして。
この度御社のＨＰを拝見いたしました。
家作りのことがとても細かく詳しく掲載されており信頼ができそうなのでご相談をしたいと思います。
注文住宅を考えております。
現在都内に住んでおり、建てるのも都内が希望です。
今年に入り家探しをはじめたのですが、なかなかよい物件が見つからず、少し大きな建売住宅を買うよりも小さいながらもこだわりのある家を建てたいと思うようになりました。（建売を買う予算と同じ範囲で）
土地探しもしているのですが大手不動産屋では「頭金は購入代金の2割以上ないと建てられない」とのことで建売住宅ばかりをすすめます。
知人に聞いたところ、「建売住宅よりも手続きに手間がかかるが工務店様ならローンに関しても相談にのってもらえます。
たぶん手付け金は必要だと思いますが地元の主力銀行なら工務店側が銀行と普通つきあいがあるのでその点も大丈夫だと思います。」とのことでした。
実際のところどうなんでしょうか。
まだ土地も見つかっていないのですが、探していただくことも可能でしょうか。
土地はいい条件が見つかり次第購入をしたいと思っておりますが、土地、建物のローンがどのように絡むのかが
よくわかりません。
予算は土地建物あわせて※000万円、頭金は10%です。
このような条件で建てられるのでしょうか。（特に頭金）
はじめまして、Bさん。
建築計画網・大系舎の大戸です。
HPご覧頂きありがとうございます。
私ども事務所では、家づくりのプロセスを公開しています。
最近は土地探しから相談をうけて完成したプロジェクトも増えています。
オンライン設計室no.10,16,17,18のプロジェクトは、土地探しからお手伝いし
ています。
一般的に、不動産屋にとって土地売買だけでは、国土法の関係で儲けが少ない
ような仕組みになっています。
いわゆる土地転がしを防止するためのものです。
バブル時代に土地の値上がりを抑制するために出来た法律です。
ですから、不動産屋は、土地代ではなく建築費に儲けを転化するため、土地と
建物をセットで販売する傾向が強いようです。
そのような理由で、土地だけの販売、特に建築条件付きではない土地を探すの
は、少々苦労する傾向にあります。
建築条件付きとは、土地と建物をセット売るもので、一見土地だけを売ってい
るように、見えますが、いわゆる建て売り住宅の仲間です。
だからといって市場に良い土地が売買されていないわけではないので、じっく
りと探されると、良い土地がきっと見つかります。
良い土地とは、必ずしも広いものだけではないので、周りの環境などを考慮に
入れて、どんな住宅が可能かを常に考えながら探されることをお奨めします。
■さて頭金の問題。
通常銀行などの融資は、工事費、土地取得費の80%までが限度です。
だから、20%の自己資金が必要ということなのです。
これは公庫も含め、ほぼどの融資先でも同じです。
Bさんにとって、融資という意味では、建て売り住宅でも、土地と建物を別
々にしても同じことなので、建て売りばかりを勧める不動産屋は、前述の理由
で、儲けを建物から得るためだと思われます。
さて、頭金の不足分ですが、こんな考え方もあるかもしれません。
土地探しからはじめる場合には、通常完成までには１年以上の時間が必要です。
ですから現在10%程度の資金をお持ちなら、完成までの１年程度でもう10%程度
を貯金なさってはいかがでしょうか？
それとご友人のアドバイスですが工務店による融資の優遇は難しいと思います。
基本的に融資に関してはあくまでも、銀行とNさんの関係になると思います。
銀行融資額は、やはり80%が限界だと思います。
ただ、最近銀行融資に関しては、銀行により横並びではなく、かなり競争原理
が働くようになってきました。
ですから事前に貸付が有利な銀行にアドバイスを受けることをお奨めいたしま
す。
■土地探しの件。
私どもは、設計事務所ですので、土地を探すことは基本的に難しいです。
ただしNさんが選ばれた土地に対してどんな建築が可能かというアドバイス
は出来ます。
だから土地探しの主体は、クライアントというスタンスでお願いしております。
選ばれた土地の善し悪し、どんな建築が可能かなどのアドバイスが可能です。
また、土地探しのアドバイスなどは可能です。
以上、分かる範囲でお答えしました。
何かわかりにくいところは、ご遠慮なくお問い合わせ下さい。
また事務所は中目黒ですので、お越しいただければ直接お話することも可能で
す。ご遠慮なくお申し出下さい。
それでは、今日は失礼致します。