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NO.66_EK-HOUSEができるまで

04:基本構想の提案

(2019.06.23)

1,敷地条件
■道路関係
・西側の前面道路は、幅4mの道路に面している。(法42条1-1)
・北側は、幅2.73メートルの2項道路。約0.635mのセットバックが必要
 
 ■隣接建物など
・南側は、3階建ての医院。
・北側は、道路を隔てて、1階がフロ屋で、2,3階がマンション。視線がある。
・東側は、木造2階建て住宅
・西側は、道路を隔てて2階建て店舗
 

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■地盤の状況

・この地域全般に、関東ローム層が堆積している可能性が高い。住宅とて適した地盤です。
・耐火木造3階建てあれば、地盤改良が不要である可能性がある。但し、地質調査が必要です。  




2,法的な規制など(一般)
2_1 商業地域・防火地域
・防火地域では、3階建ては耐火建築物が要求されます。
・今回の計画では、SE構法による木造耐火建築を想定しています。
2_2 建坪率は100(80+20)% 容積率は300% または前面道路幅×0.6の小さい方
・法的には、4m×0.6×100 =240 % > 300 故に240%が最大。
2_3 北側の道路
北側の道路は、2.73mなので、(4m-2.73m)×1/2=0.635mのセットバックが必要。
(42条2項道路)




3,高さの規制に関するSTUDY
3_1 日影規制 
・高さ10m以下なので規制対象外。
3_2 道路斜線 
・北側道路の反対側から、1 : 1.5の比率で規制される斜線制限です。(原則)
・この制限が、今回計画の形態を決めます。
道路斜線
3_3 地区計画
・地区計画の対象区域
・セットバック(0.5m)に従えば、道路斜線、容積率が緩和される。
道路斜線の緩和





4,EKさんの希望条件
基本コンセプト
・雨漏りのリスクの少ない家、シンプルな形、耐久性のある外壁、塗装

■住居部分
・隙間やデッドスペースの活用で機能的で使いやすい。(収納、棚など)
・吹き抜け、外光を取り入れ、風通し、換気に配慮した家。
・家族4人分の駐輪スペース
・狭さを感じさせないような空間
・なるべく仕切りのないLDK、空間 心地の良いリビング
※大半をリビングで過ごすので
・引き戸などで仕切れる畳スペース
・子供部屋は、プライバシーが守れる程度でOKです。
・いずれ巣立ったら居室か賃貸ルームなどに。フレキシブルに使える
・洗濯物を気兼ねなく干せる。中庭的なデッキのような空間。廻りの視線を遮るルーバーのような感じ。サンルームの良いかも。
・私の趣味の釣り、ウェーダー、釣りリールなどが洗える水道スペース
・妻のちょっとした観葉植物スペース
・アウトドアリビングのような感じ
・食品庫、パントリー、ワークスペースのような場所。長デスク。収納棚
・軽自動車が止められるスペース。(優先順位は低い)
・広めの玄関スペース、キャンプ用品等しまえる場所

■店舗
・開口の広い窓&1階店舗(シャッターも欲しい)
・1階テナントの造りは、電源など最低限でOK
・ガスは考え中で、小さなトイレと手洗いスペース
・妻がハーバリューム教室&カフェを開業予定
・私達家族もあきらめる部分、仕様等に応じる。
・施主支給などで参加できたらと思っています。




5,計画案について
■全体の方針
・木造耐火構造3階建てとする。
・SE構法を採用して、耐震壁を少なくすることで、開放性を確保する。
・無駄なスペースを無くし、狭くても広く感じさせる工夫。
・シンプルで、印象的な外観

■1階店舗
・町のスケールに適した、親しみある外観デザイン
・店舗1は、現状テナントが継続することを想定。
・使いやすく、貸しやすい形状
・店舗2は、店舗と住宅のバランスを考慮して、状況に合わせてレイアウト出来るようにする。

■住宅
○1階
・玄関は、土間を広く取り、自転車置き場とする。
・店舗側に住宅の納戸を設ける。店舗の使い方により(cafe等)柔軟なレイアウトが可能。

○2階
・LDKは一体的で、広々と使えるようにしている。
・引き戸で仕切れる畳スペース。(夫婦寝室を兼ねる。)
・リビングの一部は、天井が高く、吹き抜けている。

○3階
・子供室は、一部壁が斜めのロフト的な空間。(道路斜線のため)
・洗面所から、屋上に出られる。
・屋上は、外部からの視線に考慮したルーバー等を設ける。
・洗面所に、洗濯物を片付ける作業デスクを設ける。




6,概算予算

概算予算について。当社は設計事務所ですので現段階では、あくまでも最近の工事価格をもとに算出した設計予算です。
最終的な工事金額は、工事契約時に決まります。


■延床面積 35坪(狭小住宅、SE構法)
6_1,本体工事(構造:木造耐火構造、SE構法による耐震化) 
・本体    =  ※万円
・地盤改良工事 無しと想定  (地盤は良いと想定)

工事費合計       =     ※万円(消費税抜き) ----a
   

6_2,設計監理料 
上記の通り、当初工事費を暫定的に ?= ※万円と仮定します。
(実際には契約工事費でご精算していただきます。)
(料率は、当事務所料率表による。算定は設計料計算書をご参照ください)
http://www.taikeisha.net/sekkei/sekkei.html#3
設計料率の算定  →第4類で、工事費※万円の場合、※% (加重平均)
今回は、難易度が高い狭小地の設計ですので、割り増し率を10%とさせていただきます。
※万円
→ ※万円(消費税抜き) ----b

6_3 その他必要諸費用

■諸雑費
・解体費用      ※円
・地質調査費用 (SWS調査)      ※円
・敷地測量  ※円
・確認申請審査料 (書類審査・中間検査・完了検査)    ※円
・確認申請用書類作成費用      ※円
諸雑費合計             ※円 (税抜き)---c


6_4 プロジェクト総額

=a(本体+外構) +b設計監理料 +c諸雑費 
=※円(消費税抜き)

※消費税について
2019年3月までに契約分は8%、それ以降は10%となる予定。
設計契約を2019年1月とすると消費税は8%
工事契約は、2019年8月頃の予定なので消費税は10%

・なお建物登記費用、カーテン、置家具、エアコン本体などは工事費に含みません。

6_5 設計料と工事費、の支払い方
・設計料は、通常契約期間中に5分割でお願いしています。
・工務店への工事費の支払い方は、銀行ローン等に準じる。




7,工期について

今回は設計から完成まで、14ヶ月程度を想定しています。

1,設計期間?
・基本設計  約3ヶ月
・実施設計  約3ヶ月

2,審査機関届け(確認申請) 約2ヶ月            
                
3,工事期間 約6ヶ月

総計 約14ヶ月程度




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提案は以上です。