オンライン設計室
04:現地調査と基本構想
測量が終わり、敷地が確定したので、基本構想を提案することになりました。
------------------------------------------------------------------
HJ2-house・基本構想
建築計画網・大系舎 1級建築士事務所
2017年04月01日
■道路関係
・北側の前面道路は、幅8mの道路に面している。(法42条1-1)
・東側は、幅4メートルの道路。ただし、道路斜線は、8mとして扱うので有利。 ?
■隣接建物など
・東側は、道路を隔てて3階建てマンション。ベランダ越しの視線あり。
・北側は道路が広いので、視線の心配も少ない。
・西側は、脆弱な木造の工場。
・南側は、4階建て住宅
■地盤の状況
・この地域全般にあまり大きな地耐力が期待できない場所である。
・耐火木造3階建てあれば、地盤改良の必要がある。但し、地質調査が必要です。
・東京都の液状化予想マップ
・近隣の地盤データー(東京都)
2,法的な規制など(一般)
2_1 準工業地域・防火地域
・防火地域では、3階建ては耐火建築物が要求されます。
・今回の計画では、SE構法による木造耐火建築物を想定しています。
?
2_2 建坪率は80(60+20)% 容積率は300% または前面道路幅×0.6の小さい方
・法的には、8m×0.6×100 =480 % > ゆえに300%が最大。
?
2_3 東側の道路
東側に接している道路は、道路斜線に関しては、8m道路として扱う。
3,高さの規制に関するSTUDY
3_1?日影規制
・高さ10m以下なので規制対象外
3_2?道路斜線
・道路の反対側から、1 : 1.5の比率で規制される斜線制限です。(原則)
・東側の道路も、8m幅として扱われるので、問題なし。
4,HJ2さんの希望条件
基本コンセプト
・和風で木のぬくもりが感じられる(裸足で過ごせる家)
・隙間やデッドスペースの活用で機能的で使いやすい。(収納、棚など)
・フロアーをバリアフリーで(両親が高齢化していくため)
・外光を取り入れたり、風通し、換気に配慮した家。
・外観はシンプルでありながら、印象に残る建物に(店舗のシンボル的な要素で)
・エアコン室外機の配置、患者の自転車、押し車の置き方への配慮
■1階店舗
・1階のフロアーで可能な限り広くする。
・店舗玄関、トイレ、手洗い(小さな流し)、洗濯機、受付カウンター(PC、レジ)
・住居用玄関、階段(将来は、階段昇降機が取り付け可能)、店舗との通用ドア
■2階
・LDK(省スペースにソファー、ダイニングなど)、3畳程度の畳の間を一体で、必要により間仕切り(引き戸)
・水廻り(キッチン出来れば対面式、フロ(1坪タイプ)、洗面、トイレ)
■3階
・主に寝室として利用(ベッドでも布団でも)、天井は低くても可能
・小さくても物干しスペース
・サンルームでもOK
・出来れば水廻り(極小キッチンか洗面、小さなトイレ)
5,計画案について
■全体の方針
・木造耐火構造3階建てとする。
・SE構法を採用して、耐震壁を少なくすることで、開放性を確保する。
・スペースを兼ねることで、無駄なスペースを無くし、狭くても広く感じさせる工夫。
・シンプルで、印象的な外観
■1階
○店舗玄関先
・セットバックすることで、入りやすさ、軒下空間、自転車置き場を確保する。
・玄関室内は、広めにして、押し車置き場に対応する。
・2階の花台で、お店のイメージアップ
○待合室
・道路から見える。開放的にすることで親近感を醸し出す。
○水回り
・階段下トイレ、洗面器
○受け付け
・PC+レジ+カルテ等
○住宅玄関
・下足は2階で履き替える。階段は下足で昇降する。
・店舗との通用ドアは、堅牢なドア。
■2階
○廊下兼、ダイニング+キッチン
・広めの通路は、ダイニングとキッチンを兼ねる
・収納をまとめ、使いやすさに配慮する
・大きな丸いダイニングテールで、皆で楽しく食事
・LED電球を使って、明るく照明
○和室
・DKと一体的な居間
・仏壇置き場
・外部に花台あり。季節の花など
○水廻り
・1坪タイプのユニットバス
・洗濯は3階で行う。
■3階
○和室(両親寝室)
・3畳+板の間1畳の和室
・手持ちのタンスを使い、衣類収納とする。
○広間
・多様な使い方が可能な広間
・当初は、ワンルームまま
・子供の成長に合わせ、適当に間仕切り。
・リビング上部の吹き抜けによって、室内の高さに変化をもたらし楽しい空間となる。
・サンルーム(物干し場を設ける)
・トイレ+洗面器
■ロフト階
・ハシゴで昇降
・天井が低い
・荷物置き場
5,工期について
今回は設計から完成まで、13ヶ月程度を想定しています。
1,設計期間
・基本設計 約3ヶ月
・実施設計 約3ヶ月
2,審査機関届け(確認申請)約1ヶ月
3,工事期間 約6ヶ月
総計 約13ヶ月程度
6,概算予算
概算予算について。当社は設計事務所ですので現段階では、あくまでも最近の工事価格をもとに算出した設計予算です。
(工事費が確定したものではありません。)
今回は、最近の竣工物件の見積金額を参考に、現在の単価を入れて算出しました。
ただしこの金額は、実施設計時のクライアントのご希望のグレードで上下します。
まだこの時点では、hj2さんの具体的なご希望を詳しくお聞きしていないので、これまでの当事務所の経験を踏まえた価格です。
最終的な工事金額は、工事契約時に決まります。
■延床面積 30坪(狭小住宅、SE構法)
7_1,本体工事(構造:木造準耐火構造、SE構法による耐震化)
・本体 ーーーーーーーーーーーーー円
・外構ーーーーーーーーーーーーーー円
・地盤改良工事ーーーーーーーー円
工事費合計 ーーーーーーーー円(消費税抜き)
?
7_2,設計監理料
上記の通り、当初工事費を暫定的に ?= ○○○万円と仮定します。(実際には契約工事費でご精算していただきます。)
(料率は、当事務所料率表による。算定は設計料計算書をご参照ください)
https://www.taikeisha.net/sekkei/sekkei.html#3
設計料率の算定 →第4類で、工事費○○○万円の場合、11.47% (加重平均)
今回は、難易度が高い狭小地の設計ですので、割り増し率を20%とさせていただきます。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー(消費税抜き)?
7_3 その他必要諸費用
■諸雑費
・解体費用1,000,000円
・地質調査費用 (SWS調査) 60,000円
・確認申請審査料 (審査・完了検査) 100,000円
・確認申請用書類作成費用 200,000円
諸雑費合計 1,360,000円 (消費税抜き)
7_4 プロジェクト総額
=(本体+外構) +設計監理料 +諸雑費
合計ーーーーーーーーーーー円
・なお建物登記費用、カーテン、置家具、エアコン本体などは工事費に含みません。
7_5 設計料と工事費、の支払い方
・設計料は、通常契約期間中に5分割でお願いしています。
・工務店への工事費の支払い方は、銀行ローン等に準じる。
提案は以上ですので、ご検討よろしくお願いします。
2017/4/1
東京都新宿区片町3-10ST-K B1階
建築計画網・大系舎 所長 大戸浩