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  大系舎が設計した住宅の建築コストについてまとめました
建築コストについて(建築設計コストの仕組み)(坪単価とは) // 木造住宅の標準坪単価 // 鉄骨住宅の標準坪単価 // RC住宅の標準坪単価
  ●建築コストについて

<2016年10月更新>

インターネットというメディアは、情報公開の手段としてとても有効です。

このホームページを立ち上げた当初の2,000年前後のころは、インターネットは現在に比べて、かなり大らかであり、私たちも建築コスト情報として、建て主のご理解のもとで、そのままの工事費をホームページ上で、積極的に公開していました。

しかしその一方で、インターネットという情報ツールは、プライバシーの侵害という負の側面を合わせて持っていることも事実です。

個人情報保護法が2006年に施行されると、管理者として、情報公開についてより一層の配慮が必要になり、建築コストの生な金額を公開することは、なかなか難しくなりました。

しかし、これから住宅を建てる建て主にとって、建築コストの情報は、非常に重要なことであり、一番知りたい情報でしょう。

そこで私たちは、ある程度のフィルターを掛けて、その建て主のプライバシーを守りながら、建築コスト情報をこのページで公開しています。

ここでは、具体的に住宅が特定されないようにフィルターを掛けますが、そのコスト情報は実際のプロジェクトの価格から割り出しています。

これらはほとんどが建築計画網・大系舎のホームページに掲載されているプロジェクトから作成されたコスト情報です。

以上のような前提で、最近の当事務所が手掛けた物件の建築コストを公開してみます。



【最近の工事費についての注意点  2016年10月現在】


建築コストについての検索リサーチで、このページをご参照下さる方が非常に増えています。

 建築工事費、特に官公庁の発注物件の工事で、工事費が急騰していることが、新聞やニュースを通して伝わってきます。

最近では新国立競技場をはじめ、オリンピック関連の公共工事のコスト高の問題で騒がれたように、建築価格の高騰が、常態化しておりこれが社会的な問題にまで発展しているように、関心度が高い問題だと思います。

 建築コストの高騰の原因は、慢性的な職人の人手不足、為替の変化による輸入資材の高騰、都心では投資型マンション等の需要増加、低い銀行金利など複合的な要因があると思われますが、私たちが関わりの深い住宅の分野でも、やはり同様の傾向にあります。

 ここでは2012年ごろまでは長期にわたり安定していた建築工事価格ですが、その後コストは急騰し2016年現在では、2012年時点の建築コストに比べ、おおよそ15%〜20%程度の価格の上昇したと実感しています。

ここでは近年の当事務所の設計物件における建設コストのデータを元に、2016年ベースでの、住宅建設の構造別平均データを参考値として公開しました。



1−建築設計コストの仕組み

住宅をつくる方法としては、ハウスメーカーの家、工務店のつくる家、そして建築家の設計する家など様々な家づくりのシステムがあります。

このシステムの違いは、つくるプロセスがかなりの部分で異なるので、その結果同じ土俵で見積書はつくられず、そのまま比較することは難しいのが現状です。

そのためここでは、私たち建築家が先導する形で進められる住宅建築のコスト情報について述べていますので、その点をご理解ください。

建築コストを詳しく分類すると、以下の通りになります。(イラスト参照)




A1,本体工事

A2,個別工事

B,付帯設備工事

C,設計監理料

D,諸費用








A1の本体工事とは、基礎を含む住宅上屋です。下駄箱などの標準的な家具工事も含まれます。


A2の個別工事とは、特定の敷地条件で必要になる工事で、地盤が悪い場合の杭工事や地盤改良工事、また敷地に水道の引き込みが無い場合の工事費などが含まれます。


A1は、一般的な条件でつくる場合の住宅コストであり、これが建築費の本丸です。


A2は特殊な敷地条件で必要な工事費用であり、これは専門家のきちんとした事前調査を通してはじめて算定できる費用です。
専門家による 地盤調査や設備の調査が必要になります。


Bの付帯設備工事とは、主に建て主の意向でつくられる工事で、外構工事やソーラーパネル工事、その他特殊設備などが含まれます。
これは必ずしも必要な工事という位置づけではなく、オプション工事と言えるものです。
個別の家具などは、こちらの工事費に含まれます。


Cは、私たち設計事務所のフィーであり、工事費と建築タイプによって算定されます。
当事務所では以下のページで詳しく述べています。
http://www.taikeisha.net/sekkei/sekkei.html#3


Dは、上記以外の家づくりに関する諸費用であり、地質調査費用、確認申請諸費用、※地鎮祭費用(オプション)などが含まれます。



建て主にとっては、上記の費用の総体が家づくり必要な費用となります。

 家づくりの総費用= (A1+A2+B+C+D)×1.08(消費税) <2016年現在>


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2−坪単価とは

家づくりに関わると、いろいろなところで、建築の坪単価と言う言葉を、聞かれることが多いと思います。

端的に言って、坪単価とは、工事を延べ床面積で割った数字です。

坪単価は、計画初期の段階で使う工事予算を算出するための指数です。

この坪単価を使い、建築費のおおよその総体を算出します。

私たちが定義する坪単価とは一般的な本体工事=A1を、延床面積(工事面積)で割ったものです。

工事面積とは、吹き抜け、小屋裏、ベランダなど法床面積に入らない部分も、一定の割合で面積に加えます。


 坪単価 = A1÷工事面積


従って、坪単価×工事面積=本体工事=A1です。
A1にその敷地特有の条件A2を加味したのが、建築工事費となります。


 建築工事費(A)=A1+A2


実はこの、「坪単価」という言葉はよく使われれ割りには、きちんと定義された建築用語ではなく、ハウスメーカー毎、工務店、建築家などそれを使う立場の人毎に大きな 違いがあります。

日経ホームビルダーという住宅専門誌があるのですが、以前ここでハウスメーカーの見積書を公開する連載がありました。(「あの会社の見積書・まるごと公開」2010.04〜2011.02)

この特集を読むと良く分かるのですが、上記のA1工事の算出規定が、メーカーによりまちまちなのです。

諸経費や仮設工事などの目に見えない工事をA1から外したりするハウスメーカーもありました。

一般的にハウスメーカーは、坪単価を安く見せるために、A1工事から諸要素を外す傾向にあります。

一方私たち設計事務所の坪単価は、なるべく諸要素をA1工事に含め、比較的シンプルに工事費の全体が分かるようにする傾向にあります。

このような理由で、この坪単価で各種住宅を比較することは、判断を誤ることになるので注意が必要です。

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  ●木造住宅の標準坪単価(万円/坪)
   

■ 70万円/坪〜90万円/坪が標準(2016年現在)  
 
木造とは、柱と梁が木材で出来ている、日本人には一番親しみがあるつくり方です。

鉄骨造やRC造に比べ、リーズナブルな工法です。

一般的には木造住宅は、2階建てや3階建てで、またほとんどの地区で建築可能ですが、耐火性が要求される防火地域と呼ばれる場所では、かなり厳しい特殊な耐火の仕様にしないと、建築できません。

一般的に木造住宅は、鉄骨造やRC造に比べ軽量なので、基礎のつくり方や、杭や地盤改良がが必要な時にでも、それらに比べてリーズナブルに対応できるメリットがあります。

在来工法の他、金物工法(SE工法等)があり、それぞれ長短の特徴があります。最近は  、無垢材の木材だけではなく、集成材も多く使われる傾向にあります。

鉄材に比べ、木材の比較的価格は安定しています。


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  ●鉄骨住宅の標準坪単価(万円/坪)

■ 90万円/坪〜110万円/坪が標準(2016年現在)

鉄骨造とは、柱と梁を鉄材でつくられた構造です。

RC造に比べ軽量であり、住宅だけでなくビル建築にも多く使われる構造です。 本来鉄は、熱に弱いのですが、耐火被覆と組み合わせて耐火性の高い構造が建築可能となります。  

住宅においては、耐火性が要求される墨田区や台東区などの下町の住宅やビルに使われることが多い工法です。

また、敷地が狭い場合や、オーナー住宅付テナントビルなどの場合にはには、5階建て程度の高さが必要であり、その場合は鉄骨造が選択されることが多いです。  

鉄骨造は鉄材が価格の多くの部分を占めますが、RC造と比べると工場加工の部分が多い分、割安になるので多く採用される傾向にあります。

ただし下町などの狭小敷地の場合には、建設費は割高になることもあります。

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  ●RC住宅の標準坪単価(万円/坪)

■ 120万円/坪〜 が標準(2016年現在)
 
RC構造とは、鉄筋とコンクリートの組み合わせで出来ている構造です。
 
原則的に現場にて、大工が型枠を加工組み立てし、生コン車でプラントからコンクリートを運び、コンクリートを流し込みつくる、大変人の手間が掛かる工法なので、鉄骨造に比べ、コストが高くなります。  

しかしRC造には、独特の素材感、重量感や、高い耐火性能などがあり、積極的に好まれ、RC造を指名する建て主が多い工法でもあります。

ただし、RC構造は、重量が非常に重いので、地盤が悪い場合には、支持層までの杭工事などが必要になります。
 
  小さな住宅レベルでは少ないですが、鉄骨造とともに免震工法なども採用されることがあります。

現場で人間がつくる工法なので、きちんと施工できる工務店と、設計事務所の監理が絶対に欠かせない工法です。

近年、型枠大工職人の数が減少が、RC構造の工事費を押し上げている大きな原因になっています。

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