SHさんとお会いしてから数日が、気になる物件があるという連絡を受けました。
早速現地を調査してきました。ただしその土地は、少々問題を抱えていることを伝えました。
やはり土地に掘り出し物はなかなか無いというのは事実だと感じています。土地の善し悪しのは、かなりの部分で、一般の方でも容易に感じるものだと思います。
実見してきた土地の報告(2002/10/02)
こんにちは、SHさん。建築計画網・大系舎の大戸です。
先日はお越しいただきありがとう御座いました。
昨日は台風でしたので、今日敷地を見てきました。
結論から言いますと、以下の問題点がありそうです。
①周囲との高低差が大きいこと及び、擁壁の構造が脆弱。
西側、及び北側の土地との高低差が約2.0～2.5メールくらいあります。
しかし、現状の構造は、大谷石の石積み構造で出来ています。これは、地震に対して非常に脆弱な構造です。ですから安全な敷地を確保するには、西側、及び北側の擁壁を安全な鉄筋コンクリート構造に作り直す必要があります。
おそらくこのための出費は、数百万円程度必要かもしれません。
借地であれば、擁壁は地主が負担すべきものだと思われますが可能でしょうか？地主との交渉が必要です。
擁壁の安全性が確保され、この土地の安全性が保証されない限り、建築確認な
どの許認可が下りないはずです。
②長期間放置されている。
ご近所の方にヒアリングしても少なくとも１年は放置されているそうです。
見た目にはそれ以上の年月、放置されている。
借り手が付かないのは、銀行のローンの対象にならないとか何か問題がありそうですね。
もし、上記の安全の問題をクリアーしても、銀行ローンの対象にならない物件なら難しいのでは。
③駐車場
2.73Mの道路側からは、車のアクセスは難しいのでは。（ローバー・ミニとか
特殊な車は別にして）
ここが重要なのですが、図面に通路と表記されている部分は、借地の対象では
ないのでしょか？この通路は、この対象敷地だけに通じている専用の通路（の
よう）なので、借地の対象と理解する方が自然です。ここは表の道に接続して
いるので、駐車場に使えます。現在電柱が敷地内に建っているので、移動させ
ることが前提ですが。
またここが使えれば、工事も相当楽になりますね。
④古屋の解体費が掛かりそうですね。
200万円程度は掛かりそうですね。
全体的な印象は、閑静で住居の条件としては良いですね。ただし前提となる、土地の安全性が確保出来ないといけませんね。もっともこの部分は地主の負担する分だと思われます。それと通路部分が借地に含まれるかです。
とりあえず、この土地の印象は以上です。以上の条件がクリアー出来れば良いのですがいかがでしょうか？疑問点を、一つ一つ潰す必要があります。
今回の土地交渉を詰めるには、ゆとりを持った交渉が必要だと思われます。
またそのための交渉には、仲介業者の協力が必要だと思われます。
さて次回から、ご一緒して見れると良いですね。
新しい土地を見るのは、なるべく昼間が良いです。裏の暗い部分まで見るのは、
夜だと見えないので。
以上今回のご報告まで。
SHさんらいただいたメール(2002/10/03)
建築計画網・大系舎
大戸 浩 さん
月曜日は突然押しかけたにもかかわらず
いろいろご丁寧な説明ありがとうございました。
またお忙しいのに土地も見ていただきありがとうございます。
上目黒の土地の件
>①周囲との高低差が大きいこと及び、擁壁の構造が脆弱。
>素人の私も一番不安に思った点でしたが、さすが専門的
>なご意見ですね。
>②長期間放置されている
>③駐車場
こちらは全く気付きませんでした。
>さて次回から、ご一緒して見れると良いですね。
>新しい土地を見るのは、なるべく昼間が良いです。裏の暗い部分まで見るのは、
>夜だと見えないので。
ぜひよろしくお願い致します。
今回の土地は融資の点からも難しそうですが
大戸さんに見ていただくことが出来て
私にとっては大変有意義なものでした。
またご相談することがあるかと思いますが
その節はよろしくお願い致します。
今回の土地は、一見して難しいことが感じられました。
ＳＨさんもその点は気づいたようで、すぐその土地は諦めました。
その後、半年程度掛けて、土地探しを数カ所続けて行くことになりました。
土地は、基本的には誰が見ても、良いもの、悪いものはすぐに分かるのものです。そこに漂っている空気が肌で感じられますので、実見は大切です。
しかし、それだけでは分からないない要素も多くあります。建築の規制は、都市部では非常にきつく、どんな建築が可能なのかということは、専門家でないとなかなか分からないものです。一見して良くない土地でも、一般の方では思いも寄らない可能性があることがあります。
私の場合、そういった可能性のある土地をを見ると、すぐに完成した住宅が思い浮かび、見えることが多いです。一見良い土地に見える場合でも、込み入った要素が入ると、なかなか完成型が見えないことが多い傾向にあります。だから、計画するときは、その土地を見ることは、絶対に欠かせません。
その後、気になるものもあったのですが、権利関係や、地主との交渉が上手くいかなかったなどなかなか土地に縁がありませんでした。
