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Vol:04:現地調査と基本構想

狭小地住宅/店舗併用2世帯住宅/木造耐火構造
NO.61_HJ2-HOUSEができるまで
(2017/12/15)

測量が終わり、敷地が確定したので、基本構想を提案することになりました。

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HJ2-house・基本構想

建築計画網・大系舎 1級建築士事務所

2017年04月01日

20171215_01.jpg

道路関係

・北側の前面道路は、幅8mの道路に面している。(法42条1-1)

・東側は、幅4メートルの道路。ただし、道路斜線は、8mとして扱うので有利。 ?

20171215_02.jpg

 
 ■隣接建物など

・東側は、道路を隔てて3階建てマンション。ベランダ越しの視線あり。
・北側は道路が広いので、視線の心配も少ない。

・西側は、脆弱な木造の工場。

・南側は、4階建て住宅

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20171215_041.jpg

 

地盤の状況

・この地域全般にあまり大きな地耐力が期待できない場所である。

・耐火木造3階建てあれば、地盤改良の必要がある。但し、地質調査が必要です。 

20171215_05.jpg
・東京都の液状化予想マップ

20171215_06.jpg
・近隣の地盤データー(東京都)

2,法的な規制など(一般)

2_1 準工業地域・防火地域

・防火地域では、3階建ては耐火建築物が要求されます。
・今回の計画では、SE構法による木造耐火建築物を想定しています。

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2_2 建坪率は80(60+20)% 容積率は300% または前面道路幅×0.6の小さい方

・法的には、8m×0.6×100 =480 % > ゆえに300%が最大。

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2_3 東側の道路

東側に接している道路は、道路斜線に関しては、8m道路として扱う。


3,高さの規制に関するSTUDY
3_1?日影規制 

・高さ10m以下なので規制対象外

3_2?道路斜線 

・道路の反対側から、1 : 1.5の比率で規制される斜線制限です。(原則)
・東側の道路も、8m幅として扱われるので、問題なし。


4,HJ2さんの希望条件

基本コンセプト
・和風で木のぬくもりが感じられる(裸足で過ごせる家)

・隙間やデッドスペースの活用で機能的で使いやすい。(収納、棚など)

・フロアーをバリアフリーで(両親が高齢化していくため)

・外光を取り入れたり、風通し、換気に配慮した家。

・外観はシンプルでありながら、印象に残る建物に(店舗のシンボル的な要素で)

・エアコン室外機の配置、患者の自転車、押し車の置き方への配慮


■1階店舗
・1階のフロアーで可能な限り広くする。

・店舗玄関、トイレ、手洗い(小さな流し)、洗濯機、受付カウンター(PC、レジ)

・住居用玄関、階段(将来は、階段昇降機が取り付け可能)、店舗との通用ドア


■2
・LDK(省スペースにソファー、ダイニングなど)、3畳程度の畳の間を一体で、必要により間仕切り(引き戸)

・水廻り(キッチン出来れば対面式、フロ(1坪タイプ)、洗面、トイレ)

■3階

・主に寝室として利用(ベッドでも布団でも)、天井は低くても可能

・小さくても物干しスペース

・サンルームでもOK

・出来れば水廻り(極小キッチンか洗面、小さなトイレ)




5,計画案について

全体の方針

・木造耐火構造3階建てとする。

・SE構法を採用して、耐震壁を少なくすることで、開放性を確保する。

・スペースを兼ねることで、無駄なスペースを無くし、狭くても広く感じさせる工夫。

・シンプルで、印象的な外観

■1

店舗玄関先

・セットバックすることで、入りやすさ、軒下空間、自転車置き場を確保する。

・玄関室内は、広めにして、押し車置き場に対応する。

・2階の花台で、お店のイメージアップ

待合室

・道路から見える。開放的にすることで親近感を醸し出す。

水回り

・階段下トイレ、洗面器

受け付け

・PC+レジ+カルテ等

住宅玄関

・下足は2階で履き替える。階段は下足で昇降する。

・店舗との通用ドアは、堅牢なドア。

■2

○廊下兼、ダイニング+キッチン

・広めの通路は、ダイニングとキッチンを兼ねる

・収納をまとめ、使いやすさに配慮する

・大きな丸いダイニングテールで、皆で楽しく食事

・LED電球を使って、明るく照明

○和室 

・DKと一体的な居間

・仏壇置き場

・外部に花台あり。季節の花など

水廻り

・1坪タイプのユニットバス

・洗濯は3階で行う。

■3

和室(両親寝室)

・3畳+板の間1畳の和室

・手持ちのタンスを使い、衣類収納とする。

広間

・多様な使い方が可能な広間

・当初は、ワンルームまま

・子供の成長に合わせ、適当に間仕切り。

・リビング上部の吹き抜けによって、室内の高さに変化をもたらし楽しい空間となる。

・サンルーム(物干し場を設ける)

・トイレ+洗面器

ロフト階

・ハシゴで昇降

・天井が低い

・荷物置き場

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5,工期について

今回は設計から完成まで、13ヶ月程度を想定しています。

1,設計期間

・基本設計  約3ヶ月

・実施設計  約3ヶ月

2,審査機関届け(確認申請)約1ヶ月

          

3,工事期間 約6ヶ月

総計 約13ヶ月程度


6,概算予算

概算予算について。当社は設計事務所ですので現段階では、あくまでも最近の工事価格をもとに算出した設計予算です。
(工事費が確定したものではありません。)
今回は、最近の竣工物件の見積金額を参考に、現在の単価を入れて算出しました。

ただしこの金額は、実施設計時のクライアントのご希望のグレードで上下します。
まだこの時点では、hj2さんの具体的なご希望を詳しくお聞きしていないので、これまでの当事務所の経験を踏まえた価格です。
最終的な工事金額は、工事契約時に決まります。

■延床面積 30坪(狭小住宅、SE構法)

7_1,本体工事(構造:木造準耐火構造、SE構法による耐震化) 
・本体  ーーーーーーーーーーーーー円

・外構ーーーーーーーーーーーーーー円

・地盤改良工事ーーーーーーーー円

工事費合計    ーーーーーーーー円(消費税抜き)

?

7_2,設計監理料 

上記の通り、当初工事費を暫定的に ?= ○○○万円と仮定します。(実際には契約工事費でご精算していただきます。)

(料率は、当事務所料率表による。算定は設計料計算書をご参照ください)

http://www.taikeisha.net/sekkei/sekkei.html#3

設計料率の算定  →第4類で、工事費○○○万円の場合、11.47% (加重平均)

今回は、難易度が高い狭小地の設計ですので、割り増し率を20%とさせていただきます。

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー(消費税抜き)?


7_3 その他必要諸費用

諸雑費

・解体費用1,000,000円

・地質調査費用 (SWS調査)   60,000円

・確認申請審査料 (審査・完了検査)  100,000円

・確認申請用書類作成費用  200,000円

諸雑費合計    1,360,000円 (消費税抜き) 

7_4 プロジェクト総額

=(本体+外構) +設計監理料 +諸雑費 

合計ーーーーーーーーーーー円

・なお建物登記費用、カーテン、置家具、エアコン本体などは工事費に含みません

7_5 設計料と工事費、の支払い方

・設計料は、通常契約期間中に5分割でお願いしています。
・工務店への工事費の支払い方は、銀行ローン等に準じる。

提案は以上ですので、ご検討よろしくお願いします。

2017/4/1

東京都新宿区片町3-10ST-K B1階

建築計画網・大系舎 所長 大戸浩


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