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Vol:04:敷地の条件

都市型3階建て住宅/変形敷地
NO.52_NH-HOUSEができるまで
(2015/08/15)

1,敷地の条件

■道路関係
・北東側の前面道路は、2.5m通路を介して、4.0mの道路に面している。(法42条1-5位置指定)

・南西側は、幅4メートル弱の道路状の敷地に面している。(法43条但し書き)道路ではないので、道路斜線は適用されない。
敷地(隣地)として扱われるので、非常に条件が良い。

20150811_01.jpg
・北側は、4m道路に接道

20150811_02.jpg
・南側は43条ただし書き。道路に見えるが、建築基準法上は隣地扱いになる。

隣接建物など

・南西側は、道路状空間越しに隣家。高低差(-1.5M)があるので、陽当たり通風とも良好。

・東西に関しては、隣接して建築される住宅は、50センチ以上離して建築される。(民法234条)

・既存北西側の住宅は、こちら側に対しては、窓が少ない。

・近隣への影響として、第2種高度斜線が、重要な形態制限になるので、計画は慎重に行う必要がある。
正確な真北の方向が必要であり、測量士による真北測量が必要である。

・南西側の擁壁を直す場合には、単独での工事は不可能である。

・隣地との境界線上にフェンス等を設ける場合には、共有か単独所有かの隣家との話し合いが必要。

20150811_03.jpg
・敷地は、緩やかな南下がりの傾斜地。

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・南方向を見る。隣家とは程よい距離感がある。段差があるので視線が重ならない。

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・西側の建物は、窓が少ない。

 ■地盤の状況
・敷地のほぼ全面で、旧RC造社宅の解体のために、-1.5メートル近くまで、土を堀り返しているので、
表層地盤は、地耐力が期待できないので、地盤改良が必要である。

・地盤改良の設計にあたり、地質調査(スエーデン・サウンディング調査)が必要です。  

   

2,法的な規制など(一般)
2_1 第1種中高層住居専用地域・準防火地域
・3階建ての場合は、準耐火建築物以上の耐火仕様が要求されます。
・今回は、木造イ準耐火建築物(45分耐火)と想定しています。

2_2 建坪率は60% 容積率は150% または道路幅×0.4の小さい方
・4m×0.4×100 =160% > 150%が最大。

2_3 南西側道路の扱い=特殊な扱いなので注意
南西側に接している道路状空間は、隣地扱いになる。(建築基準法第43条1項ただし書き)
隣地の敷地であるが、この道路形状は法的に担保されている。



3,高さの規制に関するSTUDY

3_1 第2種高度斜線が掛かります。
これで形態が決まります。

20150811_06.jpg

3_2 日影規制 

・高さ10m以下なら規制対象外


3_3 道路斜線 
・道路の反対側から、1 : 1.25の比率で規制される斜線制限です。



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