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  家づくりのプロセス、”出会いから設計及び工事”の記録集です。
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Vol.01:家づくりのご相談

狭小地住宅/都市型3階建て住宅/変形敷地
NO.52_NH-HOUSEができるまで
(2015/06/22)

はじめまして。
私、※※在住のNHと申します。

以前から家を建てる際は建売やハウスメーカーではなく建築家とともに設計した家を建てたいと思っており、色々とネットサーフィンをしていたところ貴サイトが目に留まり、いずれ土地を手に入れた際には相談したいと思っておりました。

このたび近所で良さそうな土地が売りに出て、購入申し込みをしたところです。
まだ手に入るかわかりませんが、購入できた際には大系舎様に具体的な相談をお願いしたいと考えております。

今回はその前段階として、漠然とこの土地に自分の思うような家が建てられそうか知りたく、メールした次第です。

購入を考えている土地は添付のA区画になります。
旗竿地ですが南側は2mくらいの擁壁になっており、その上にあるため日当たりもある程度確保できそうです。

質問としては、この土地に住宅を建てる場合、

・理論上、どれくらいの床面積の家が建てられるか
容積率から考えると100平米程度の家が建てられると思いますが、そのほか斜線規制などの規制による制限を考えて参考プラン程度の床面積は確実に確保できるのか。
(最低限85平米、できれば90?100平米程度の家を建てたいと思っています。)

・家の建築予算として※※※万円程度を考えていますが、この予算で上記の広さの家を建てることは一般的に可能かどうか。

の2点です。
また、この土地に関してなにか気になる点などありましたらご指摘していただければと思います。

以下に諸情報を記載いたします。

○相談者について
・NH
・年令;35歳

○計画敷地について
・敷地の住所:東京都※区
・前面道路の幅(m):4m
・敷地の形状間口×奥行き(概略):添付資料のA区画を参照ください
・敷地面積(m2);75.02平米
・容積率(%):150%
・建坪率(%):60%
・地域地区:第1種中高層住居専用地域/第2種高度地区/準防火市域
・周囲の環境概要:南側が2m程度の擁壁の上部


○計画建物
・入居予定者・家族人数:家族(本人、妻、子2人)
・希望する建築構造(木造、RC造、鉄骨造など):特になし
・ご予算:※※※万円
・その他、特に希望する条件など:詳細は後日ご相談させてください。

以上、よろしくお願いいたします。

NH

20150620_01.jpg
・区画割り。変形した敷地形状だが、可能性が高い敷地。

20150509_02.jpg
・アパートを解体して、住宅地とする。

20150620_02.jpg
・敷地全景



はじめまして、NH様。
建築計画網・大系舎の大戸と申します。

このたびは、ご相談いただきまして有り難うございます。
また、私たちのウェブサイトをご覧いただいたとのことですが、家づくりの参考になれば幸いです。


さて、早速ですが、ご質問への回答です。
グーグルのストリートビューでは、道路側からの様子だけは見ることができますが、内部の様子は、よくわかりませんね。


現地を拝見しないと、敷地の位置とその周囲の様子は今ひとつわかりませんが、とりあえず分かる範囲で回答しましょう。

購入を考えている土地は添付のA区画になります。
旗竿地ですが南側は2mくらいの擁壁に

なっており、その上にあるため日当たりもある程度確保できそうです。質問としては、この土地に住宅を建てる場合、

理論上、どれくらいの床面積の家が建てられるか
容積率から考えると100平米程度の家が建てられると思いますが、そのほか斜線規制など
の規制による制限を考えて参考プラン程度の床面積は確実に確保できるのか。(最低限
85平米、できれば90?100平米程度の家を建てたいと思っています。)

■添付した資料をご覧ください。

数字上、容積率は、75×150% ≒112.5m2という計算になりますが、

1,民法上、隣地境界線と、建物外壁面の距離を50センチ以上離す必要がある。

2,第2種高度斜線の影響で、3階部分は一部セットバックが必要になる。

という点から、モデルプラン程度 ≒ 97m2程度が、一つの目安です。

西側の屋根もセットバックの必要がありますが、モデルプランは階段の位置をここに配し
て、屋根を下げる工夫をしていますね。


また、建物の各階の高さについても、検討した図面を添付しました。
斜線制限をクリアーするために、建物の高さを抑えた結果、天井が低い室内になっては、困りますので。


細かな話では、玄関上の2階スペース(現状バルコニー)の室内化は可能なので、おおよそ100m2程度が限界か、といったところです。

また、図面にはありませんが、もう一つの空間として、小屋裏空間が少し可能でしょう。
ただし小屋裏の天井高は、1.4メートル以下に制限されます。


なお、実際の詳しい設計するには、真北測量をして、厳密な真北方向を測量しなければな
りません。通常磁北と真北は、6度程度のずれがありますので。

20150509_01.jpg
・売り出し広告を参考に、スケッチ

・家の建築予算として※万円程度を考えていますが、この予算で上記の広さの家を建
てることは一般的に可能かどうか。

建築可能な金額ですが、昨今の物価上昇を考えると、「可能な予算であるがゆとりがあるわけではない」という金額です。

また、恐縮ですが消費税は別ということでお考えください。
予算重視であれば、逆算して、面積を少々減らすなどの対策が必要です。

建築コストについては、当ホームページでも、情報公開しておりますので、ご参考になさってください。

まだNHさんの詳しいご希望を、お聞きしていないので、上記の予算額は、当事務所のこ
れまでの平均値ということで捉えていただければ幸いです。

また、この土地に関してなにか気になる点などありましたらご指摘していただければと
思います。
■少し気になるのが、2メートルの擁壁の構造が知りたいです。
これは、今回つくられたものなのか、それとも古いものなのか、構造基準を満足しているものかの、という点が気になります。


とりあえず、回答は以上の通りです。
何かほかに疑問や、ご不安の点などあれば、お気軽にお聞きください。

また、敷地が決まってからでもよいのですが、一度事務所へ遊びに来てください。

詳しい家づくりの情報提供も可能です。

以上取り急ぎ、回答を送りますので、ご参考になれば幸いです。

それでは、今日は失礼いたします。

ご相談はお気軽に soudan@taikeisha.net  
〒160-0001  東京都新宿区片町3-10 ST-K 地下1階
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