墨田区にお住まいのHJさんから、現在の家をリフォームするか、建て直すかどちらにしたら良いかという相談がありました。

現在は、10年ほど前に購入され木造2階建ての中古住宅に住んでいらっしゃいます。

敷地の間口は、3.4メートルしかなく、一方奥行きは約20メートルもある、いわゆるウナギの寝床と言われる敷地です。

とりあえ、まずは現地を拝見することにしました。

隣接して、高いマンションと木造2階建て住宅に挟まれています。
敷地の奥は少し幅が広がっていて、そこはマンションの裏側の広い空地に面していて、それほどの圧迫感は比較的良い環境です。

ただし住宅本体は、表側と裏側では、別々の建築が合体した建築であるようで、その境界線あたりの外壁にはひび割れがあり、一部に漏水も見られました。

現地を拝見した結果、この住宅をリフォームしても数年後にまた大規模な修繕が必要になると想定されるので、リフォームでは無駄金になる可能性が高いとアドバイスしました。

その結果、今後は新築を念頭に、計画を進めることになりました。


・防火地域ですが、木造が多く残っています。


・間口が狭く、奥行きが長い敷地形状

・南側は木造2階建て、北側はマンション


・裏側は開放的


・裏は駐車場

・外壁にはひび割れが多い


・隣の建物の間に隙間がほとんど無い。

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改築・耐震化の検討を行いましたが、検討結果は以下の通りでした。

１，現状の住宅に、費用を掛けて、改修、耐震化を図っても、限界がある。
　・既存住宅の傷みが激しい。
　・外壁のひび割れがひどい。

２，現状のままでは、隣地との隙間がないので、外壁の補修工事がきちんとできない。

３，2つの異なる住宅で形成された住宅は、きちんと一体化できていない。今後も、雨漏りの可能性が大きい。

４，ガレージの部分は、耐震壁が少ないので非常に脆弱な構造であり、大地震時には倒壊の危険がある。
　・耐震壁が無い。
　・既存の方杖では、効果は少ない。

５，耐震化を図っても限界があり、中途半端な投資になる可能性が大きい。また、床下の基礎がきちんとできない可能性がある。（要調査）

６，以上の理由で、改築に関しては、費用対効果が見込めません。数年後から10年後にまた、同じような大改修が必要になる可能性が大きいです。