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Vol:02:基本計画の提案

賃貸併用住宅/下町の家
NO.48_MR-HOUSEができるまで
(2014/01/11)

今回まずは、MRさんのご希望をお聞きし、基本計画の提案をを行いました。

この敷地は、間口が狭く、奥行きが長いので、設計には工夫が必要になってきます。
ただし、2方向に道路が接しているので、設計上は有利になります。

道路斜線制限をどのようにクリアーするかが、設計上のポイントであり、天空率という手法を活用して、最大限の容積を確保する方針です。

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提案の概要は以下の通りです。



20140111_011.jpg
・外観正面

20140111_02.jpg
・2方向の道路に接する。

20140111_03.jpg
・隣は古い5階建てマンションが建つ。


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MR-PROJECT・基本構想(概要)

建築計画網・大系舎 1級建築士事務所
2013年/春


1,敷地条件 

  敷地住所 東京都江東区○○△-△-△

■敷地形状
・敷地は、細長い長方形であり、やや傾斜があるがほぼ平坦である。 
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■道路関係
・前面道路は、7.9m及び約3.0m幅の2方向道路に面している。比較的交通量は少ない。
・角地なので、建坪率が10%割り増しとなり、80+20=100%に緩和される 
・道路斜線は、狭い道路も、広い道路道路として扱われるので、有利である。(後述)

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 ■隣接建物
・東隣は、5階建てマンション、奥はマンション予定地
・西側は、2項道路を介して、10階建て高層マンション、奥は2階建て住宅
・南は、2階建ての木造建て住宅。
・北側は、道路を介して、3,4階建て相当高さの店舗 

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2,法的な規制など(一般)

2_1 商業地域・防火地域
・階数が3以上の場合は、耐火建築物が要求されます。
・外壁後退距離、最低敷地面積はありません。

2_2 都市計画建坪率80% 容積率500%
・角地、耐火建築物なので、緩和され建坪率は100%までOK。
・容積率は、前面道路幅で決まり7.9M*0.6 =474% が MAXになります。

2_3 防火区画・縦穴区画(建築基準法施行令112ー9条)
・4階建て以上は、階段室や吹き抜け空間には、縦穴区画が必要です。

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3,高さの規制に関するSTUDY

3_1?日影規制 
・日影規制はなし。
・ただし、中高層条例があります。(お知らせ看板設置、近隣説明等)
・ワンルーム条例適用外


3_2?道路斜線 
・道路の反対側から、1 : 1.5の比率で規制される斜線制限です。(原則)

20140111_12.jpg


・2面道路は、広い方の道路幅を使うので、有利。

20140111_11.jpg

・今回場合は、天空率を活用する。
?道路斜線(L=20m)
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天空率の活用
?20140111_13.jpg


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4,MRさんのご希望概要

MRさんの最初のご希望の概要は以下の通りです。

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・現段階の希望は、土地に対して制限の限度まで建築したい、です。

・地上5階、地下1階
・エレベータ(地上1階と地上4階のみでいいです)

・地下室が希望。居室としては利用しない予定です。
電気など配線があればよく、ほぼコンクリートむきだしのままで大丈夫です。

・1階は、駐車場(原付、自転車、3ナンバーの自動車)と入り口と大きめの土間のある小さな部屋
・2階、3階は賃貸でそれぞれの階に1ルームを二つずつ、
にしたいのですが狭すぎるでしょうか。25平方メートル二つはとれないでしょうか。
(借りてくれる人には申し訳ないですが階段で出入りしてもらいます)

・4、5階はメゾネット形式でお願いします。
・エレベータは1階の小さな部屋と4階と結んでいただければいいです。

・屋上も利用できるとうれしいです。

以上です。また、最大どれくらいのものがたてられるか素人ではわからないので、
今のところの希望はここまでです。よろしくお願いします。


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5,提案の概要

■全体計画
・天空率を活用して、最大限の容積を確保する
・空間を立体的に使い、自然採光・通風を取り入れ、広々と感じる空間をつくる。
・隣接、近接住宅からの視線を考慮する。
・ホームエレベーターを活用する。

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■構造計画
・地盤が悪いので、BH杭を使う。→この地域は、30-35メートルが支持層
・杭の耐力、本数を考慮した、効率的な構造設計

■地下1階がある場合
・地盤が悪いので、山留め工事に費用が掛かる。土が緩いので、対策が必要。
・シートパイルを使いたいが、境界線から60センチ程度空きが必要なので親杭工法を採用
■1階
・自家用車1台+自転車、バイク等
・賃貸住宅と、オーナー住宅の玄関を分離し、プライバシーと、ゆとりある玄関のデザイン。
・オーナー住宅は、ゆったりとした玄関まわり+土間付の居室。

■2-3階
・25m2前後の居室を、4室確保
・入居層(若者)が好む、インテリア、洗面器などのデザインを、ローコストでつくる

■4階
・ホームエレベーターは、4階まで設置可能
・浴室+サンルーム(室内洗濯干場)

■5階
・リビング上部の吹き抜けから、自然採光+通風が可能
・階段と一体化した広々感じるLDK
・南側に1居室+ベランダ

■R階
・屋上の利用が可能です。

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6,工期について

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今回は設計から完成まで、15ー18ヶ月程度を想定しています。
鉄骨5階建てですので、構造計算適合性判定制度が適用されます。
1,設計期間???
?・基本設計 ??約3ヶ月
?・実施設計 ??約3ヶ月

2,審査機関届け(確認申請)?約3ヶ月(中高層条例公示・近隣説明期間1ヶ月を含む)
                
                
3,工事期間
?・工事8-9ヶ月(地下工事ありの場合)
?・設計から工事完成まで?総計約17-18ヶ月程度
※但し、必要に応じて、工期や設計期間の多少の短縮は可能です。

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7,概算予算について

-----中略-------

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私たちの提案は、以上です。


2013/春
建築計画網・大系舎? 所長 大戸浩

20140111_04.jpg
・鳥瞰1

20140111_05.jpg
・鳥瞰2


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・鳥瞰3

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