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  家づくりのプロセス、”出会いから設計及び工事”の記録集です。
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Vol:03:基本計画の提案

狭小地住宅/したまちの家/ビルの谷間
NO.47_AS-HOUSEができるまで
(2013/07/09)

AS-HOUSE・基本構想

建築計画網・大系舎 1級建築士事務所
2013年冬


20130709_m1.jpg

 


1,敷地条件
 ■道路関係
・北側道路は、6.0m幅の1方通行の道路である。


■近隣及び隣接建物
・西側隣接建築は、2階建て、店舗。(鉄骨構造?、耐火建築物かは不明)
・東側隣接建築は、RC構造4階建て。(耐火建築物)
・南側隣接建築は、マンション。鉄骨構造6階建て(耐火建築物)

20130709_01.jpg


■地盤(別添近隣データー参照)
・近隣データーから、地盤改良等の対策が必要なことが想定される。→別添資料参照
・既存住宅解体後、地質調査(SS調査)が要求される。(6万円程度) 


20130709_data.jpg

 




2,法的な規制など(一般)
2_1 商業地域・防火地域
・耐火建築物が要求されます。
(外壁、屋根、床に耐火性能。通常、鉄骨造、またはRC造)
・ただ、2階建てかつ100m2以下であれば、準耐火建築物(木造で可能)で良い。

2_2 建坪率80% 容積率500%
・ただし、耐火構造の場合は、建坪率は10%の緩和で90%までOK。




3,高さの規制に関するSTUDY
3_1 高度斜線 
・無し

3_2 日影規制 
・規制対象外。但し高さが10メートルを越えると、「中高層条例」の対象建築物となる。

3_3 道路斜線 
・道路の反対側から、1 : 1.5の比率で規制される斜線制限です。(原則)


4,民法234条について
・隣地境界線から、外壁面を50センチ離すこと。(原則)
・防火地域なので、耐火建築物の場合は、50センチ離す必要はない。
・将来的な外壁補修工事等の場合、隣地を借りられるか?
 

 


4, AS-HOUSE計画の目標

■ASさんご希望条件(2013/01/24付けメールより)

<現在の希望案>

・採光性が高く明るい家(抽象的ですみません。現在は周りを建物で囲まれ日光と は無縁です)

・3階建て

・1階の一部に店舗(40年来営業している貸店舗を、建て替え後も同規模で継続予定。小料理  屋です)
・LDK、両親の寝室、ゲストの部屋
・できればホームエレベーター
・居住、大人2人
・予算 ※※※万程度

 


   

■設計のポイント

この地域は、防火地域であり、建築基準法上、原則として耐火構造を要求されます。
また、付近の地盤は悪く、重量の重い建築の場合は、杭などの地盤補強対策が求められます。
一般的に、耐火構造としては、鉄骨造またはRC構造が求められますが、これらはコスト、そして重量とも、木造に比べ上回り、建築費用の面で、建て主の負担が大きくなります。

そこで今回は、面積を100m2以下、階数を2階建て以下の場合は、準耐火建築物でも良いという規定を使って、木造建築として計画することを提案します。

木造は、鉄骨造やRC造に比べ、コストが掛からず、かつ軽量なので、比較的小規模の地盤改良等の対策で済むということを考慮しています。

木造2階建ての設計で、安全で、住みやすく、かつリースナブルナコストで出来る住宅を提案したいと考えています。


1,防火地域内の構造制限(耐火構造)→階数、面積による緩和(基準法61条他)
・木造、2階建て、100m2以下の準耐火建築物として計画します。


2,周辺の地盤が悪い
・この地域は、地盤が悪く、対策が必要。=木造は軽量なので鉄骨造等に比べ有利です。
・解体後に、スウェーデン・サウンディング調査が必要。そこで最終判断します。

20130709_ss.jpg


3,民法234条の、50センチ制限
・隣地からの同意をもらう必要があります。但し同意の形態は、いろいろあります。

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4,ホームエレベーター
・ホームエレベーターの設置で、上下階の移動の煩わしさを解消できます。
・屋上階への移動も楽になるので、計画の幅が広がります。

5,省エネルギー住宅
・自然光をなるべく取り入れた、明るい家。
・断熱性に優れ、温度差をなるべく少なくする住宅=(健康維持)

6,人間のサイクルより、建築のサイクルが長い
・将来は、一般家族でも住めるような、計画の可変性が高い住宅。
・多様な形態の家族が、住める住宅。=資産価値も高い。




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5,計画案についてのコメント

■全体計画
・変形した敷地に、自然に対応した形状で計画します。
・隣地境界線から、最低限自分の敷地で、工事が可能な距離を離します。
・2階を生活の中心として、ホームエレベーターを活用して、上下階と繋ぎます。
・将来的に、小料理屋さんを一体化して使えるような可変性の高い構造体として計画。
・ホームエレベーターは、室内の広さを考え、2人用として計画しています。


■1階
・玄関部分は、道に開いた広い土間とします。
・土間に、ベンチ等を置いて、開放的な空間とします。
・また土間には自転車置き場としても、使えるようにします。
・ホール部分は、引き戸で区切り、室内と温度差を少なくします。
・洗面所は、広めに取り、暖房機を置きます。
・浴室は、広めの1坪タイプ。
・裏には少しスペースをつくり、室外給湯器、エアコン置き場とします。


■2階
・間仕切りが少なくし、広々感じさせるようにする。
・床暖房を設置し、冬でも寒くない環境づくり。
・寝室は、ベッドでレイアウト。
・ダイニング付近に、上階から自然光が落ちるような工夫。


■ロフト階
・ホームエレベーターを設置するので、上下階の移動が楽です。
・屋上は、物干しとして活用
・小屋裏は、ゲストルームや物置として活用します。(但し天井が低い)
 

6,工期について

※設計から工事完成までの流れ図参照

今回は設計から完成まで、12ヶ月程度を想定しています。


1,設計期間   
 ・基本設計   約3ヶ月
 ・実施設計   約3ヶ月

2,審査機関届け(確認申請) 約1ヶ月
            
                
3,工事期間(解体工事含む) 約5ヶ月
                            総計約12ヶ月程度


 
7,概算予算

概算予算について。当社は設計事務所ですので現段階では、あくまでも最近の工事価格データをもとに算出した設計予算です。(工事費が確定したものではありません。)
今回は、最近の竣工物件の見積金額を参考に、現在の単価を入れ直して算出しました。
----省略---------

■延床面積 ※※坪として
7_1,本体工事(構造:木造準耐火構造) 
・本体工事費  ※※坪 ×(65-70万円/坪)   = ※※※万円
・小料理店設備類(給排水給湯・トイレ・洗面)    ※※万円
・地盤改良工事                   ※※万円
・ホームエレバーター       ※※※万円(2人用)
工事費合計                  ※※※万円(消費税抜き)  ----?
※地盤軽量工事費は、地質調査の結果で変わる。

7_2,設計監理料 
当初工事費を暫定的に、?= ※※※万円とします。(実際には契約工事費でご精算していただきます。)(料率は、当事務所料率表による。算定は設計料計算書をご参照ください)
http://www.taikeisha.net/sekkei/sekkei.html#3

※※※万円 ×※※%     = ※※万円 (消費税抜き) ----?

※なお設計料算定のための工事費は、当初は仮定で行い、実際の工事費が確定後に精算していただきます。

 

7_3 その他必要諸費用
・諸経費合計            約※※万円(消費税抜き)----?

 

7_4 プロジェクト総額 =本体工事+設計監理料+必要諸経費の合計 

(?+?+?)  =※※※円(消費税抜き)
                               ----------?

?×1.05 =※※※万円(消費税込み価格)
(カーテン、置家具、エアコン本体価格などは工事費に含みません。)

 

私たちの提案は、以上です。

2013/冬
東京都目黒区中目黒2-7-11   宮岸ビル4F
建築計画網・大系舎  所長 大戸浩
 

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