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  家づくりのプロセス、”出会いから設計及び工事”の記録集です。
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Vol:03:基本構想の提案

2世帯住宅 / 変形敷地
NO.44_OM-HOUSEができるまで
(2012/09/21)

OM-HOUSE基本構想

設計:建築計画網・大系舎
 

20120921_01.jpg
<模型写真1>

 

1,敷地条件の整理

■道路関係
・西側前面道路は、0.9m通路を介して、4.0m幅の私道に面している。(法42条1-5位置指定)
・南側は、幅4メートル弱の市道に面している。但し、建築基準法上、若干セットバックする必要がある。(法42条2項道路)
  
 
 ■隣接建物
・南側は、市道越しに広い公営住宅に面しており、陽当たり通風とも良い。
・西側の建物は、3階建て。(西日除けになる。)
・東側は、古い2階建て住宅であるが、北側が駐車場であり、この空きスペースを上手く使うと、陽当たり、通風とも良い居室が出来る。
・近隣への影響として、第2種高度斜線が、重要な形態制限になるので、計画は慎重に行う。
 そのためには、測量士によるきちんとした、敷地及び真北測量が必要です。

 

2,法的な規制など(一般)
2_1 第1種中高層住居専用地域・準防火地域
・準耐火建築物が要求されます。

2_2 建坪率は60% 容積率は200% または道路幅×0.4の小さい方
・但しここでは、道路幅で容積率が決まる。4×40=160% が最大。

2_3 有効採光(建築基準法施行令20条)
・居室は、必要な有効採光が確保できる窓が必要です。
20120921_02.jpg
<近隣写真1>

20120921_03.jpg
<近隣写真2>

 

3,高さの規制に関するSTUDY


3_1 第2種高度斜線 
20120921_04.jpg
<高度斜線>

 

3_2 日影規制 
・高さ10m以下なら規制対象外

3_3 道路斜線 
・道路の反対側から、1 : 1.5の比率で規制される斜線制限です。(原則)
・部分的に、緩和規定(天空率)を使う必要がある。
 道路斜線 天空率

20120921_07.jpg
<天空率>


 

4,OM-HOUSE計画の目標

1,垂直方向の移動が楽で、ゆとりを感じさせるすまい。
・比較的敷地は狭いので、上下階の繋がりを良くするための工夫。 
・緩やかな階段と、階段リフトが住宅にゆとりをもたらす。


2,自然と感応し、自然を上手にコントロールする。
・東西の住宅は、比較的迫っているが、通風と採光には注意を払う。
・朝、昼、夕、夜という1日の変化を、自然光や風の変化で感じ取れる感性豊かな家
・太陽の光や暖かさを、庇や袖壁でコントロールした省エネ住宅。
・コストが許すなら、断熱性能が良い住宅。


3,コンパクトで、家事が楽な家
・共働き夫婦なので、家事が楽にこなせる住宅設計。
・収納を多めにとる。但し面積が比較的狭いので、上下階に分散させて収納を確保する。

4,介護を前提としたバリアフリーの家
・縦空間の移動、高齢者への配慮を考えると、階段リフト(エレベーター)があると住みやすい。
・階段リフトがあっても、階段は登り易い角度でゆったりと設計することが大切です。
・1階の水回りは、車いすに対応できるような、バリアフリー設計とする。

 

5,生活時間帯が異なるので、世帯間で干渉しない住み方が可能
・上下階で、騒音を軽減する工法を採用する。
・親世帯にも、ミニキッチンをつくる。

20120921_05.jpg
<模型写真2>

 


5,工期について

今回は設計から完成まで、11?12ヶ月程度を想定しています。

1,設計期間   
 ・基本設計   約3ヶ月
 ・実施設計   約3ヶ月

2,審査機関届け(確認申請) 約1ヶ月
                
                
3,工事期間(解体工事含む) 約4?5ヶ月

総計約11-12ヶ月程度

20120921_06.jpg
<模型写真3>

 

6,概算予算

当社は設計事務所ですので現段階では、あくまでも最近の工事価格データをもとに算出した設計予算です。(工事費が確定したものではありません。)
今回は、最近の竣工物件の見積金額を参考に、現在の単価を入れ直して算出しました。
もちろん、この金額は、実施設計時のクライアントのご希望のグレードで上下します。
まだこの時点では、OMさんの具体的なご希望をお聞きしていないので、これまでの当事務所の経験を踏まえた坪単価です。最終的な工事金額は、工事契約時に決まります。

6_1,本体工事(構造:木造) 
・本体   ※坪 × ※万円/坪   = ※ -※万円
工事費合計              ※万円 ※万円(消費税抜き) ----A
※フラット35Sをご利用の場合は、若干コストが上がります。
※長期優良住宅の場合は、コストが上がります。
※地質調査の結果、地盤が悪ければ地盤改良等が必要。
※建築コスト参考ページhttp://www.taikeisha.net/cost/cost.html


6_2,設計監理料 
当初工事費を暫定的に ?= ※万円と仮定します。(実際には契約工事費でご精算していただきます。)(料率は、当事務所料率表による。算定は設計料計算書をご参照ください)
http://www.taikeisha.net/sekkei/sekkei.html#3
設計料率の算定  →工事費※万円の場合、※%  (加重平均)
今回は木造3階建てのため詳細な構造設計が必要ですので、構造設計事務所への外注費が発生します。-----B

 

 
6_3 その他必要諸費用

■その他工事
・解体工事費 約25坪(目測)* ※円/坪     約    ※円
・階段リフト(施主購入)     約   ※円 
その他工事合計       約  ※円(消費税抜き)----------C

■諸雑費
・地質調査費用        ※円
・敷地測量・真北測量       ※円
・確認申請審査料 (審査・中間・完了検査)     ※円
・確認申請用書類作成費用      ※円
諸雑費合計             約  ※円 (消費税抜き) ----D


6_4 プロジェクト総額 =?本体工事+?設計監理料+?その他工事+?諸雑費 


(A+B+C+D)= ※

・カーテン、置家具、エアコン本体価格などは工事費に含みません。


6_5 工事費、設計料の支払い方
・工務店への工事費の支払い方は、出来高にあわせて分割払いが可能です。
最近は月払い(4?5分割程度)が多いです。(銀行の支払い規定にもよるので注意)
・設計料は、通常契約期間中に4分割又は5分割程度でお願いしています。
 


提案は以上です。

OM-HOUSEは、私たちの事務所の重要テーマの一つである都市型2世帯狭小住宅であり、とても興味深く感じています。
以上、よろしくご検討ください。
20120921_08.jpg
<模型写真4>


以上の提案書を作成して、OMさんに検討していただいた結果、正式に設計監理契約を結び、設計監理を担当することになりました。

 

 

 

ご相談はお気軽に soudan@taikeisha.net  
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